ESCO i den almene sektor

Afdækning af potentialer og barrierer for ESCO i almene boligafdelinger.


Om projektet

Den almene boligsektor udgør godt halvdelen af alt udlejningsbyggeri i Danmark. Af disse er en femtedel opført før 1957 og kun hver tiende efter 1990. Da fokus på energieffektive byggerier først for alvor er slået igennem efter energikriserne, er det derfor et udbredt problem, at den almene sektor som udgangspunkt ikke lever op til dagens standard for energieffektivitet. Det er noget, man må forsøge at renovere sig til.

Energirenoveringer foretages med henblik på at sænke driftsudgifter, skabe bedre indeklima, mere attraktive boliger – og i et bredere perspektiv, at forebygge klimaforandringerne. Men finansieringen af renoveringer, ud over det strengt nødvendige, betyder oftest højere husleje – hvis det overhovedet er muligt at optage lån i det ønskede størrelsesformat. Derfor tvinges mange afdelinger til at begrænse sig til de allermest nødvendige renoveringer, og har ikke midler til at foretage langsigtede investeringer, selvom det er totaløkonomisk fornuftigt.

Samme situation står mange offentlige bygningsejere i, både i Danmark og i udlandet. Her har ESCO-modellen vundet udbredelse, og derfor er spørgsmålet der stilles i dette projekt, om den også kan anvendes i den almene sektor til at muliggøre energirenoveringer? 



Hvad er ESCO?

ESCO-modellen består af, at en energitjenestevirksomhed (Energy Service Company) udbyder energitjenester og finansierer renoveringer af bygninger med henblik på at opnå energibesparelser. En energitjeneste kan bestå af selve renoveringen/installationen af energiteknik, samt drift af anlægget i en på forhånd fastsat garantiperiode. I denne periode er kunden garanteret en energibesparelse, der typisk fastsættes i procent af et på forhånd beregnet basisforbrug, der udregnes ud fra det nuværende forbrug.

Man taler som udgangspunkt om følgende to hovedtyper af ESCO-projekter:

  • Shared Savings
    Leverandøren garanterer en besparelse og finansierer anlægsudgifterne. Modellen anvendes i Danmark, ofte ved projekter med en tilbagebetalingstid på max 5 år. Dette regnes for den oprindelige ESCO-model.
  • Guaranteed savings
    Kunden finansierer anlægsudgiften og leverandøren stiller garanti for energibesparelse. Modellen anvendes i Danmark, typisk ved projekter med en tilbagebetalingstid på mellem 5 og 10 år. Denne model kaldes for EPC (Energy Performance Contract)

Et ESCO-projekt kan være interessant for en boligafdeling, der har behov for energirenovering, men ikke stoler på at renoveringen giver de lovede driftsbesparelser. Boligafdelingen finansierer energitiltaget og ESCO-firmaet gennemfører tiltaget i overensstemmelse med en garanti for driftsbesparelser, der gælder i den beregnede tilbagebetalingsperiode (garantiperioden). 



Kan ESCO-modellen anvendes i den almene sektor?

Med støtte fra Landsbyggefonden, har fsb og COWI i 2012 belyst, om ESCO-modellen har relevans for den almene sektor. Undersøgelsen blev opdelt i tre faser:

  1. ESCO-firmaers energiscreening af seks udvalgte fsb-boligafdelinger.
  2. Den almene sektors struktur, finansieringsmuligheder, beboerdemokrati m.m. som ramme for en ESCO-proces.
  3. Udbuds- og kontraktforhold som forudsætninger for et ESCO-projekt.

Undersøgelsen viste, at almene boliger adskiller sig fra den offentlige sektor på en række afgørende punkter, som umiddelbart gør ESCO mindre velegnet i den almene sektor.

Beslutnings- og gennemførelsesprocessen viste sig at være en stor barriere for ESCO i den almene sektor, sammen med finansieringsbehovet og sektorens særlige behov for energirenovering.
Umiddelbart kunne konklusionen på forundersøgelsen derfor være at afskrive ESCO som relevant i almene boliger. Men med baggrund i ESCO-konceptet, har fsb og COWI set på alternative finansieringsmodeller, der kan passe ind i den almene sektors opbygning og skabe muligheder for, at der kan udføres de renoveringer, der er behov for. 



Alternative finansieringsmodeller

En ’ESCO-model for den almene sektor’ kunne baseres på, at der i boligselskabernes dispositionsmidler reserveres en pulje til finansiering af energirenoveringer. Energirenoveringen skal være rentabel jf. BR10’s rentabilitetsbegreb. Midlerne tildeles som rentefri lån, der tilbagebetales i takt med at energirenoveringen sparer sig selv hjem.

Udbuddet sker på baggrund af et udvidet energimærke med dokumenterede forslag til forbedringer samt tilbagebetalingsmidler. Afdelingsmødet tager stilling til denne ramme, og så længe kontrakten holder sig inden for denne, kan afdelingsbestyrelsen selv håndtere det videre forløb.

Denne model blev indført i fsb fra 2011 med en årlig energipulje på 20 mio. kr. Puljens formål er at give rentefrie lån til boligafdelinger, der ønsker at energirenovere. Lånets løbetid svarer til den konkrete beregnede tilbagebetalingstid for investeringen. Den afgørende forskel på energipuljen og ESCO er, at garantielementet er bortfaldet og tilbagebetalingstiden dermed er retningsgivende for afdelingen.

Projektets samlede konklusion er, at den almene sektors behov for lempelig finansiering er central for at fremme energirenovering af den almene boligmasse. Derfor opfordres Landsbyggefonden til at arbejde for en landsdækkende energipulje i lighed med fsb-puljen. 



Fakta

Status

Afsluttet

Samarbejdspartnere

Kontakt

Anders Wiig Nielsen

Mail:

awn@fsb.dk

Støttet af

Projektejer

fsb